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乳山海景房:定位物業(yè)配套齊轉(zhuǎn)變,既有“海景”又有“前景”

2020-11-19 編輯: 譚立勇

????曾幾何時(shí),擁有一套“面朝大海春暖花開”的“海景房”,是很多人的一個(gè)詩(shī)意棲居夢(mèng)想。正是為了迎合這種市場(chǎng)需求,我國(guó)沿海一線出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。在這種大背景下,自20世紀(jì)90年代初開始,乳山銀灘便確立了以房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的發(fā)展思路。一時(shí)間,銀灘沿海一線塔吊林立群樓競(jìng)起,隨著房產(chǎn)代理商在全國(guó)各地布子設(shè)點(diǎn)和立體轟炸式的宣傳推銷,“銀灘海景房”賣遍了大江南北。

????一“房”獨(dú)大的局面確實(shí)對(duì)銀灘的建設(shè)開發(fā)發(fā)揮了支柱性作用,但近幾年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,再加上可供開發(fā)的資源越來越少,像很多以濱海地產(chǎn)為支撐的地區(qū)一樣,銀灘海景房路子越走越窄。順應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大趨勢(shì)和城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要,近年來,乳山不斷探索海景房轉(zhuǎn)型發(fā)展新路子。

????區(qū)域定位:從“景區(qū)”到“城區(qū)”

????銀灘素有“天下第一灘”和“中國(guó)最美海岸線”之稱,是4A級(jí)景區(qū)。毋庸諱言,在開發(fā)之初,銀灘的基礎(chǔ)設(shè)施配套是按景區(qū)的實(shí)際需求來做的,只能滿足季節(jié)性游客的休閑旅游需求,無法支撐大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目和日益增加的常住居民。

????這一歷史欠賬,要補(bǔ)上。早在2010年前后,乳山市通過調(diào)整發(fā)展規(guī)劃,將銀灘從旅游度假區(qū)調(diào)整為新城區(qū),不斷健全完善配套設(shè)施,以滿足開發(fā)區(qū)域不斷增加、常住人口逐年增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)需要。優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境是銀灘的一張名片。乳山市在銀灘東西兩處分別規(guī)劃建設(shè)了日污水處理能力3萬噸和2萬噸的污水處理廠。同時(shí),在銀灘區(qū)域內(nèi)積極實(shí)施雨污分流工程,鋪設(shè)了總長(zhǎng)度117公里的污水管網(wǎng),建設(shè)了污水提升泵站10座,實(shí)現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)污水經(jīng)管道收集后進(jìn)入污水處理廠。在城市環(huán)境衛(wèi)生常態(tài)化保潔的基礎(chǔ)上,乳山銀灘加大對(duì)20余公里沙灘的管理維護(hù),安排專人隊(duì)伍每日對(duì)沙灘問題進(jìn)行巡查并結(jié)合潮汐對(duì)海岸環(huán)境進(jìn)行清理。

????為了解決銀灘冬季供暖問題,乳山市投資建設(shè)了銀灘熱力,通過逐年增設(shè)熱力管網(wǎng)增加銀灘區(qū)域內(nèi)集中供熱面積。針對(duì)小區(qū)冬季常住居民少的實(shí)際,探索實(shí)施燃?xì)馊∨㈦娙∨?、空氣源熱泵、地源熱泵取暖等多種清潔能源供暖方式來擴(kuò)大供暖覆蓋面。在銀灘部分新建小區(qū),開發(fā)商除了預(yù)留地暖供熱管道外,還通過免費(fèi)配套增設(shè)燃?xì)獗趻鞝t、空氣源熱泵等設(shè)施,滿足小區(qū)居民分散供暖需求。同時(shí),部分銀灘業(yè)主還會(huì)通過短期租賃集中供暖房屋、選擇供暖養(yǎng)生養(yǎng)老公寓等方式過冬。

????來自河北的李麗表示,每年春節(jié)假期她都會(huì)過來陪老人住半個(gè)月。以前她選擇在周邊集中供暖的公寓租住,現(xiàn)在她購(gòu)置的海景房可以燃?xì)馊∨?,打開開關(guān)就能隨時(shí)調(diào)控室內(nèi)溫度,很方便,可以隨走隨停。

????燃?xì)馊∨艿馈安粩鄽狻?。在天然氣供?yīng)上,乳山銀灘通過增鋪管道線路,打通與外管道接口,實(shí)現(xiàn)全區(qū)域燃?xì)夤艿纻鬏?,并逐步?gòu)建起雙管道供氣,為銀灘居民日常生活和冬季取暖供氣提供了保障。截至去年年初,銀灘區(qū)域內(nèi)天然氣用戶已經(jīng)超過15萬戶。

????為滿足居民健康養(yǎng)生需求,乳山在銀灘已有的銀灘醫(yī)院、白沙灘鎮(zhèn)衛(wèi)生院等4處一級(jí)甲等醫(yī)院的基礎(chǔ)上,又新設(shè)立了醫(yī)療水平與中心城區(qū)水平相近的乳山第二人民醫(yī)院。在社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)方面,乳山銀灘圍繞慢性病、家庭醫(yī)生公共服務(wù)等,組織醫(yī)療機(jī)構(gòu)加強(qiáng)組織開展心理咨詢、衛(wèi)生保健、疾病預(yù)防咨詢等社區(qū)醫(yī)療服務(wù),使銀灘居民可安心享受健康生活??紤]到銀灘外地居民較多,教育需求大,乳山市高標(biāo)準(zhǔn)重新規(guī)劃建成了省級(jí)規(guī)范化九年一貫制中心學(xué)?!咨碁╂?zhèn)初級(jí)中學(xué),對(duì)外來居民采取優(yōu)惠措施,不管學(xué)生戶口是否在銀灘,只要在銀灘有居住證或者住房,就可為孩子辦理學(xué)籍。“銀灘周邊有3所省級(jí)規(guī)范化九年一貫制學(xué)校,在校學(xué)生3300多人,其中家住銀灘在外地學(xué)生人數(shù)達(dá)到1600多人,占比已經(jīng)過半數(shù)?!比樯绞薪腆w局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

????物業(yè)升級(jí):從“能住”到“宜居”

????走進(jìn)銀灘金鼎銀龍灣小區(qū)猶如走進(jìn)了一座公園,小區(qū)內(nèi)不僅綠樹成蔭,還配備了露天泳池、水果采摘林、休閑水吧、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂園等配套設(shè)施,居民鍛煉、休閑根本不需出小區(qū)。在小區(qū)樹蔭下,不時(shí)能看到三三兩兩的業(yè)主坐在花壇的大理石板上,或干脆席地而坐,玩手機(jī)、聊天、打牌,悠然自得。最讓業(yè)主舒心地是,小區(qū)配套建設(shè)了業(yè)主會(huì)所,健身房、茶藝室、電子閱覽室、棋牌室、會(huì)議室、西點(diǎn)屋、干洗店、票務(wù)中心、兒童樂園一應(yīng)俱全,能滿足不同年齡段業(yè)主休閑娛樂需求。

????開發(fā)之初,乳山海景房只是滿足于“能住”,海景房轉(zhuǎn)型升級(jí),一個(gè)重要的方向就是“宜居”。如今,在銀灘很多企業(yè)都像金鼎一樣,告別原來“蓋房賣房”的簡(jiǎn)單粗放式開發(fā)思路,新開發(fā)的樓盤嚴(yán)格控制海景房開發(fā)面積,增加社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、文體活動(dòng)中心等生活設(shè)施和休閑服務(wù)設(shè)施配套,老舊小區(qū)通過改建新上配套設(shè)施,提升物業(yè)服務(wù)水平等方式,滿足業(yè)主生活需求。服務(wù)銀灘40多個(gè)小區(qū)的銀灘物業(yè)公司構(gòu)建了“5321”服務(wù)工作體系,只要業(yè)主有所呼,物業(yè)就有所應(yīng)。對(duì)于業(yè)主的訴求,物業(yè)人員接到信息于5分鐘內(nèi)派工,對(duì)于能當(dāng)場(chǎng)協(xié)調(diào)解決的小問題30分鐘內(nèi)解決,對(duì)于復(fù)雜繁瑣的問題在2小時(shí)內(nèi)解決,對(duì)于特殊問題需要協(xié)調(diào)解決的爭(zhēng)取在1天內(nèi)提出解決方案,受到業(yè)主認(rèn)可。在銀灘從事10多年房產(chǎn)銷售的金鼎公司負(fù)責(zé)人尹剛對(duì)業(yè)主的消費(fèi)需求很有感觸:“從無序到有序,從盲目到理性,人們對(duì)購(gòu)買海景房的需求都有了自己的判斷。比如是買來自己養(yǎng)老,還是投資等待升值,都有了很理性的分析。過去那種一味地領(lǐng)著購(gòu)房團(tuán)轉(zhuǎn)樓盤的銷售模式早已經(jīng)沒有了市場(chǎng)?!币鼊偨榻B,過去“推窗看海”就能吸引一批購(gòu)房者,但現(xiàn)在業(yè)主并不是一味地追求“看?!?,除了風(fēng)景,他們更關(guān)心的是小區(qū)綠化、物業(yè)服務(wù),以及周邊公交、商超配套,只有高品質(zhì)、高配套的精致小區(qū)才是銀灘海景房未來的出路。

????在銀灘不時(shí)能看到全國(guó)各地牌照的車輛拉著看房團(tuán),在銀灘的海邊、旅游景點(diǎn)和小區(qū)樓盤內(nèi)穿梭,很多購(gòu)房者對(duì)銀灘的自然環(huán)境很滿意。但當(dāng)被問到,有大海,有新鮮空氣,你們是否就能當(dāng)場(chǎng)拍板買房時(shí),很多業(yè)主給出了否定的答案。

????“離大海遠(yuǎn)近不重要,關(guān)鍵要看小區(qū)的配套,特別是物業(yè)服務(wù)好不好。”“我們轉(zhuǎn)了好幾個(gè)小區(qū),各有利弊,有的小區(qū)雖然離大海遠(yuǎn),但是小區(qū)周邊有公交站點(diǎn),出行很方便,就讓我們很動(dòng)心?!薄拔液屠习榫拖矚g安靜的地方,最重要的一點(diǎn)是就醫(yī)方便,頭痛腦熱時(shí)可以第一時(shí)間趕到醫(yī)院?!睒I(yè)主的答案也驗(yàn)證了尹剛對(duì)海景房市場(chǎng)需求的判斷。

????努力目標(biāo):讓“候鳥”變“留鳥”

????“這里靠海,夏天很涼爽,關(guān)鍵是人少、車少。”來自重慶的杜銀城說,第一次來銀灘就相中了這里的環(huán)境,買了一套50多平方米的海景房,為了夏天可以逃離“火爐”。

????每年7月,杜銀城會(huì)帶著家人來銀灘避暑,有時(shí)也會(huì)把房子鑰匙交給親朋好友來銀灘度假。2017年退休后,他和老伴決定留在銀灘定居,并又在小區(qū)內(nèi)購(gòu)置了一套海景房,用于子女每年短期度假。

????“最初我們買海景房就是為了度假,沒打算長(zhǎng)年居住,房子半年閑著很正常。如果這里人擠人,誰還會(huì)從千里之外跑過來購(gòu)房呢?”對(duì)于很多人拋出的銀灘多數(shù)海景房空閑的質(zhì)疑,杜銀城說,他所居住的小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主都和他的想法一樣,購(gòu)房是為了改善居住環(huán)境,而不是為了炒房,等房子升值后再賣掉。所以在他們看來銀灘海景房“半年閑”,甚至網(wǎng)上說的冬季“空城”現(xiàn)象很正常。

????在銀灘,和杜銀城一樣,抱著旅游度假的初衷購(gòu)買海景房的業(yè)主并不在少數(shù)。“我冬天去三亞,夏天來銀灘?!便y灘銀河花園小區(qū)業(yè)主欒吉祥說,從退休后他也就春節(jié)回老家走親戚,其他時(shí)間基本都在海景房里,他已經(jīng)習(xí)慣了這種“候鳥式”的旅居生活方式,在銀灘也結(jié)交了很多這樣的業(yè)主。

????分析房屋空置的原因,主要有這樣幾種情況:有的業(yè)主單純因旅游度假購(gòu)房,每年會(huì)來銀灘短住一段時(shí)間,其余時(shí)間在工作的城市生活;有的業(yè)主相中了銀灘的自然環(huán)境,為了退休養(yǎng)老而購(gòu)房,由于沒到退休年齡,或者退休后無法離開居住地,造成了短期閑置;有的業(yè)主為了投資,沒有購(gòu)房居住的打算,造成長(zhǎng)期閑置。

????怎樣才能讓越來越多的候鳥留下來?這也是乳山銀灘正在破解的一個(gè)難題?!俺颂嵘浻布h(huán)境之外,還要組織豐富多彩的文體活動(dòng),讓業(yè)主的心穩(wěn)下來,讓他們對(duì)銀灘有牽掛,來了不想走,走了常惦記?!比樯綖I海新區(qū)負(fù)責(zé)同志表示。

????為更好地滿足銀灘社區(qū)居民的精神文化需求,乳山濱海新區(qū)連續(xù)4年舉辦“城市社區(qū)文化藝術(shù)節(jié)”,給群眾搭建文化交流、才藝展示的平臺(tái),在激活區(qū)域文化氛圍的同時(shí),增進(jìn)社區(qū)居民之間的交流互動(dòng),突顯銀灘人樂在銀灘、健康向上的精神風(fēng)貌,展示出乳山銀灘人民安康、社會(huì)和諧的景象。為彰顯銀灘區(qū)域文化特色,著力打造社區(qū)文化精品,乳山濱海新區(qū)積極調(diào)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)9個(gè)城市社區(qū)的積極性,引導(dǎo)社區(qū)打造特色鮮明的文化服務(wù)品牌,把文化大餐送到群眾家門口,不斷提高銀灘居民文化素養(yǎng),提升居民認(rèn)同感和歸屬感。乳山銀灘的頤和社區(qū)把以“黨建引領(lǐng),紅色物業(yè)”為主導(dǎo)的特色文化品牌融入到居民日常生活中,將紅色物業(yè)黨建與社區(qū)黨員、群眾的業(yè)余文化活動(dòng)相融合,推進(jìn)了“精致小區(qū)”建設(shè);大慶社區(qū)組建了銀灘夢(mèng)藝術(shù)團(tuán),其中包括楓葉舞蹈隊(duì)、齊揚(yáng)器樂隊(duì)、東方模特隊(duì)團(tuán)體組織等,引導(dǎo)銀灘文體愛好者及熱心公益事業(yè)的居民發(fā)揮才能,通過搭建平臺(tái)組織活動(dòng),用文化元素聚集服務(wù)正能量。

????手記:理性看待房?jī)r(jià),“炒房”心態(tài)當(dāng)休

????近年來,乳山銀灘海景房“白菜價(jià)”的標(biāo)簽引人注目。曾有報(bào)道稱,二手房?jī)r(jià)格跌回10年前,一套頂樓閣樓的交易價(jià)格不足2000元每平方米。而所謂的低價(jià),其實(shí)“五花八門”,二手房中介也給出了不同的回應(yīng):那套房源沒有了,這兒還有其他房源,但是價(jià)格高一些;那套房子房齡有20年了,毛坯房;是單獨(dú)的閣樓,很適合來旅游短住。而查閱二手房交易網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),多數(shù)在售的二手房房?jī)r(jià)在每平方米4000元左右,但也有價(jià)格在2500元每平方米的房子。

????房源位置、房齡、售賣目的等多種因素影響導(dǎo)致了乳山銀灘二手房看似“白菜價(jià)”。放眼全國(guó)各地,影響二手房?jī)r(jià)格的因素很多,既有城市發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等大環(huán)境的影響,也與周邊教育、醫(yī)療、出行等服務(wù)配套息息相關(guān)。對(duì)于一座城市而言,房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)高低起伏很正常,這既是適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的需要,也是適應(yīng)市場(chǎng)剛需和軟需的自主調(diào)節(jié)。因此,很難根據(jù)某一套或幾套海景房的價(jià)格來定性乳山銀灘房地產(chǎn)業(yè)。

????在銀灘,與二手房?jī)r(jià)格形成鮮明對(duì)比的是新建樓盤,均價(jià)在萬元左右。作為一種稀缺資源,隨著海邊區(qū)域海景房的開發(fā),以及政府對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的管控,能夠開發(fā)售賣的海景房越來越稀少。加之,建筑原材料價(jià)格、人工成本等上漲,新房?jī)r(jià)格自然水漲船高。

????在銀灘,有部分“炒房客”做了虧本買賣,便因此“唱衰”整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。在全國(guó)范圍來看,房?jī)r(jià)只漲不跌已是過去時(shí),房?jī)r(jià)起落逐漸成為常態(tài)。國(guó)家一直在提倡“房住不炒”,“炒房”心態(tài)當(dāng)休矣。(來源:大眾日?qǐng)?bào))